WIELKIE ZMIANY OD NOWEGO ROKU DLA WŁAŚCICIELI WSZYSTKICH DZIAŁEK NA TERENIE MIASTA I GMINY CHODECZ, JAKIE NIESIE ZE SOBĄ PLAN OGÓLNY!!!

Zacznijmy od kilku pytań:

• Czy jesteś właścicielem działki budowlanej na terenie Miasta i Gminy Chodecz?
• Czy jesteś właścicielem działki rolnej na terenie Miasta i Gminy Chodecz, którą planujesz w najbliższym czasie podzielić na działki budowlane?
• Czy jesteś właścicielem działki rekreacyjnej na terenie Miasta i Gminy Chodecz?
• Czy podzieliłeś w ostatnim czasie działkę rolną na działki budowlane, które zamierzasz sprzedać?
• Czy planujesz w przyszłości pobudować coś nowego na terenie swojej działki (np. nowy dom, budynek gospodarczy, garaż itp.)?
• Czy planujesz rozbudowę istniejącego obiektu, który już posiadasz na swojej działce (np. domu, budynku gospodarczego)?

Jeśli odpowiedź na któreś z poniższych pytań brzmi TAK, to koniecznie musisz zapoznać się z tym artykułem!!!!

Na początek kilka słów o teorii…

W ramach reformy planistycznej określonej w ustawie z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym gmina ma obowiązek sporządzić dokument jakim jest plan ogólny, który zastąpi dotychczas obowiązujące studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. 

Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego utraci swoją moc z dniem 31 grudnia 2025 r.

Plan ogólny to dokument planowania przestrzennego stanowiący akt prawa miejscowego i bazę w zakresie ustalania przeznaczenia terenu, określenia sposobu zagospodarowania i warunków zabudowy w sporządzanych miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego oraz stanowiący podstawę do wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Obejmuje obszar całej gminy, z wyłączeniem terenów zamkniętych innych niż ustalane przez ministra właściwego do spraw transportu. Ustalenia zawarte w planie ogólnym będą uwzględniać uwarunkowania rozwoju przestrzennego gminy.

Plan ogólny będzie obowiązkowo ustalał:  

• strefy planistyczne, w tym ich profil funkcjonalny (określenie sposobu zagospodarowania poszczególnych terenów),
• gminne standardy urbanistyczne (określenie maksymalnej nadziemnej intensywności zabudowy, maksymalnej wysokości zabudowy, maksymalnego udziału powierzchni zabudowy oraz minimalnej powierzchni biologicznie czynnej).

Projekt planu ogólnego powstanie w trybie procedury planistycznej określonej przepisami prawa, przy szerokim współudziale wszystkich interesariuszy. Na poszczególnych etapach prac nad tym dokumentem, w wyznaczonych i ogłoszonych terminach, każdy zainteresowany będzie mógł złożyć swoje wnioski i uwagi oraz zabrać głos w organizowanych konsultacjach społecznych.

Rada Miejska w Chodczu  w  dniu 30 listopada 2023 r.  podjęła uchwałę Nr LVIII/399/23 w sprawie przystąpienia do sporządzenia planu ogólnego miasta i gminy Chodecz.

 

A teraz jak to się ma w praktyce…

Sporządzenie planu ogólnego jest obligatoryjne dla każdej gminy w Polsce!!! Zgodnie z art. 67 ust. 4 reformy, bez planu ogólnego, po 1 stycznia 2026 r. nie będzie możliwości uchwalenia nowego lub zmiany obowiązującego planu miejscowego ani wydania decyzji o warunkach zabudowy i decyzji celu publicznego.

W prawdzie oficjalnie plany ogólne mają zostać sporządzone do końca 2025 roku, to Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowało już projekt ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw wydłużający ten termin do 30 czerwca 2026 r. Póki co czekamy, czy przepisy te wejdą w życie.

Jeśli chodzi o wykonawstwo samego planu ogólnego, to Gmina Chodecz jest w gronie tych szczęśliwców, którym udało się już we wrześniu ubiegłego roku wyłonić wykonawcę planu ogólnego dla naszej gminy i podpisać z nim umowę.

Po licznych rozmowach i konsultacjach z urbanistką przygotowującą dla nas plan okazało się, że zgodnie z odgórnymi wytycznymi ministerialnymi stosowanymi przy opracowaniu planów ogólnych, NIESTETY zdecydowana większość terenu naszej gminy (jak i każdej innej w Polsce) będzie wyłączona z możliwości jakiejkolwiek zabudowy!!!

Tylko określona część obszaru Miasta i Gminy Chodecz, kwalifikuje się do uwzględnienia go pod nową zabudowę (tzw. obszar uzupełnienia zabudowy). Uzależnione jest to ściśle z warunkami, jakie musi spełnić dany teren zgodnie z wytycznymi ministerialnymi oraz efektami przeprowadzonej analizy urbanistycznej. Zatem, obecne przeznaczenie działki w studium uwarunkowań (np. budowlana, rekreacyjna, produkcyjna, usługowa) w ogóle nie jest brane pod uwagę przy uwzględnieniu jej pod nową zabudowę!!!

I tutaj rodzi się wielki problem dla Państwa jako właścicieli działek na terenie Miasta i Gminy Chodecz! Po wejściu w życie planu ogólnego (przy założeniu, że zmiana wejdzie w życie i plan ogólny będzie obowiązywał od 1 lipca 2026 r.) może się okazać, że działki które kupiliście z zamiarem pobudowania swojego wymarzonego domu albo podzieliliście na mniejsze z myślą o ich sprzedaży, nie będzie można zabudować!!!

Biorąc pod uwagę, że my jako gmina nie mamy technicznej ani prawnej możliwości, aby zmienić obecny stan rzeczy, to chcemy Państwu pomóc w uniknięciu takiej sytuacji jak opisaliśmy powyżej. W związku z tym, prosimy Państwa o trzy rzeczy, które pozwolą na uniknięcie rozczarowań w przyszłości:

Po pierwsze, o kontakt z pracownikami naszego Urzędu, którzy na co dzień zajmują się sprawami zagospodarowania przestrzennego (Pani Justyna Matuszewska – tel. 54 2848 070 wew. 23, Pan Adrian Jezierski – tel. 54 2848 070 wew. 21). Mają oni wgląd do projektu planu ogólnego naszej gminy, a tym samym do informacji o przeznaczeniu poszczególnych działek i ewentualnej możliwości ich zabudowy. Po otrzymaniu numerów Państwa działek, sprawdzą czy będzie problem z zabudową czy też nie.

Po drugie, w sytuacji kiedy okaże się jednak, że Państwa działka nie jest uwzględniona w obszarze uzupełnienia zabudowy, to prosimy o jak najszybsze złożenie wniosku o wydanie warunków zabudowy dla danej działki! Warunki wydane i uprawomocnione do końca tego roku, są bezterminowe!!! To oznacza, że nawet po wejściu w życie planu ogólnego, na ich podstawie będziecie w stanie pobudować to, na co uzyskaliście WZ (bez względu na przeznaczenie terenu). Przypominamy, że średni czas oczekiwania na wydanie warunków zabudowy to ok. 3 miesiące. Zatem nie ma co zwlekać z kontaktem z naszymi pracownikami, aby zdążyć z przygotowaniem  niezbędnych dokumentów.

Po trzecie, jeśli zamierzacie podzielić swoją działkę na mniejsze działki budowalne, to prosimy też o jak najszybsze złożenie wniosku o podział danej nieruchomości. Bowiem jeśli teren tej działki przed podziałem nie będzie uwzględniony w planie ogólnym pod nową zabudowę, to po dokonaniu podziału, musicie także złożyć wnioski o warunki zabudowy na każdą z nich, aby potencjalni nabywcy mieli możliwość pobudowania się na nich.

Jako Urząd dołożymy wszelkich starań, aby pomóc Państwu w terminowym uzyskaniu warunków zabudowy! Prosimy jednak o jak najszybsze zajęciem się tym tematem, gdyż czasu do wejścia w życie planu ogólnego codziennie pozostaje coraz mniej.

Z wyrazami szacunku,

Jarosław Grabczyński

Burmistrz Chodcza